随着房地产的进一步下行，2024年的楼市再次站在了风口浪尖。
有人说，今年会是抛售房产最佳的时机，可以脱手避险；有人则认为这是一种短视的愚行，错失黄金增值机会。
现实到底如何呢？咨询了一些业内人士，他们是这么理解的，是保留、还是抛售，需要看这3种情况。
01 是否存在巨大的现金流压力
首当其冲的考量便是现金流的压力。
简单地说，这关乎每个人的负债状况，以及我们的钱包是否足够鼓，能否支撑我们的日常开销。
设想一下，如果你已经走到了财务的边缘，就像是在沙漠中奄奄一息的旅人，口渴至极，那么即使你手握大量黄金，那又有何用？
水是你的生命线，而不是黄金。
现实情况也是这样，如果你的财务状况，已经到了难以为继的地步，那么即便你的房产未来有再大的升值空间，那又有什么意义呢？
况且，根据当前的市场情况来看，房价大幅上涨的可能性并不高。
一方面来看，人均负债水平居高不下。
以2022年的数据为例，中国家庭债务收入比达到了惊人的124.4%，几乎是2013年的两倍。
这个数据清楚地表明，房地产市场这场击鼓传花的游戏，已经接近尾声，难以为继。
另一方面，人口这个“黑犀牛”也在不断逼近。
到了2023年，出生人口已跌至900万，而死亡人数已经超过了新生人口。
在这样的背景下，房地产市场还能指望什么未来呢？
02 手握的房产是否具备稀缺性
此外，我们不能忽视房产的稀缺性问题。
直白来说，如果你的房产位置偏远，周边配套设施缺乏，或者存在设计上的缺陷，如采光不良，这类房产显然缺乏保留的价值。
同理，那些靠近噪音污染源——如高架桥、高速公路或垃圾焚烧场的房产，其居住价值也大打折扣。
一些人可能会期待，随着时间的推移，不利因素如垃圾焚烧场的迁移或老旧小区的拆迁，自家房产能够价值翻倍。
虽然过去二十年间，类似的转变确实为一些房产带来了意外的价值增长，但这样的奇迹在今天的市场环境下越来越不现实。
特别是在中国城市化进程渐趋稳定，政策倾向于“城中村改造拒绝大拆大建”的背景下，期望房产一夜之间暴富，基本上是不切实际的幻想。
至于高速公路、高架桥、垃圾焚烧场等不利因素，期待它们的消失同样是不现实的。
这些设施的位置和建设都是经过长期规划和重大投资决策后确定的，随意改变它们的位置代价巨大，几乎不可能。
更何况，对于垃圾焚烧场这样的设施，如果你的小区不接受，其他小区也同样不会欢迎。
因此，面对现实，认清自家房产的真实价值和潜在局限，显得尤为重要。
03 未来的增长是否大于预期
最后，重点关注的是未来增长的潜力，是否超出了预期。
从长期角度来看，房地产的增值几乎是一条不变的规律——随着时间的推移，由于货币贬值，资产价值会普遍上升。
日本的例子，在这方面尤其显著。
去年，当全球大多数经济体的房价遭遇下滑时，日本却逆流而上，实现了显著的增长。
尤其是东京，经过33年的调整后，房价不仅恢复到1990年的高点，甚至还有进一步上涨的趋势。
例如，去年5月，东京及其周边地区（包括神奈川县、埼玉县、千叶县）的新建住宅销售价格同比上涨了32.5%。
然而，这种诱人的增长背后，也伴随着值得关注的问题。
东京作为亚洲最发达的城市之一，历经33年才恢复到其历史高点，考虑到长期的通货膨胀，实际的投资回报并不算高。
以5%的年回报率计算，实际上是亏损的。
对于中国的投资者来说，这提出了一个重要的问题：你手中的房产是否具有类似的背景和增长潜力？
从现实的情况来看，基本上比不上。
可能北上广深也不一定能媲美东京的繁荣度！
因此，总而言之来看，2024年2024年抛售房产，是“聪明”还是“愚蠢”？内行人的分析已经很明确了，除非你的房子特别好，否则，从大多数的情况来看，抛售才是合理的选择。
说白了就是，都这个年份了，就别想着炒房了，真不是什么明智的方向。
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